日前公布的《前海深港現代服務業合作區綜合規劃》（以下稱《綜合規劃》）長達58頁，涉及目標定位、產業導向、規劃結構、土地整備建設時序、實施建議等16個方面，是指導前海開發建設的綱領性規劃，確定了前海的總體空間結構和產業布局，它的出臺將進一步為前海土地出讓及展開大規模開發建設奠定基礎。主要看點如下。

　　總建設投資約3898億元

　　前海合作區總用地面積1492公頃，總建設規模約2600萬至3000萬平方米，根據《綜合規劃》，前海合作區還將重點發展具備持續創新能力的、跨行業并具有產業融合潛力的金融業、信息服務業、現代物流業、科技服務業及其他專業服務業。

　　同時，積極推進生活性服務業和公共服務業配套發展。總建設投資約3898億元，其中土地整備投資約178億元、填海工程投資約52億元、基礎設施投資約682億元、建筑工程投資約2800億元、其他不可預見費用投資約186億元。前海產業發展目標是，到2020年實現國內生產總值1500億元人民幣。

　　隨著前海開放開發提速，前海相關概念股或迎來投資機會。在參與前海的開發建設中更加占有優勢的深圳市屬國企，以及在前海合作區周邊土地儲備較多的地產股，均值得關注。

　　原土地使用權人或難獨享土地升值收益

　　此次《綜合規劃》對前海土地整備方式及時間表予以明確。《綜合規劃》指出，前海合作區內已出讓的工業、倉儲用地變更為商業、辦公、居住用途，且土地使用的產業類型符合前海合作區主導產業導向要求的，原土地使用權人可以向深圳市規劃國土部門申請變更土地用途。

　　變更土地用途的申請經審查同意后，將以市場評估地價標準計算土地用途變更前后的地價差值作為底價，由深圳市規劃國土部門以公開出讓方式確定土地使用權人：如在公告規定的期限內無其他競得人報價的，則由原土地使用權人按照底價補繳地價后繼續開發建設；如在公告規定的期限內有其他競買人報價的，以現場競價方式確定競得人。

　　競得人應當向原土地使用權人支付已確定的原合同約定用途市場評估地價，并按照成交價向政府補繳地價后繼續開發建設。而以現場競價方式確定土地使用權人的，成交價高于底價的溢價部分，原土地使用權人分享一定比例的溢價。

　　分析人士指出，這意味著，即便前海土地因前海開放開發大幅升值，原土地使用權人也無法享受大部分的土地升值收益，這可能會增加土地整備的難度。而根據《綜合規劃》，今年前海將全面展開土地整備工作，2014年基本完成。

　　合作區有望輻射整個前海灣

　　《綜合規劃》表示，此次規劃范圍是以國務院批復的前海深港現代服務業合作區（以下簡稱前海合作區）用地范圍為準，即由月亮灣大道、雙界河、媽灣大道和海濱岸線所圍合的區域，總用地面積1492公頃。

　　但規劃的研究范圍則為整個前海灣片區，包括前海合作區、寶安中心區、大鏟灣港區（含后方陸域），總用地面積約3240公頃。分析人士認為，這意味著，未來前海有可能會進一步輻射到寶安中心區等周邊區域。